“郑六条”落地温和 或刺激新房涨价

    4月1日零时50分，郑州市政府办公厅公布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。研究过已被业内专家称为“郑六条”的郑州版国五条细则后，不难发现，虽然此前中央的“雷声”很大，但落到地方后却显得有些“温柔”。先前被称之为“休克疗法”的“新国五条”，并未如想象中严厉。细则落地之后，在“新国五条”影响下的郑州楼市究竟会发生哪些变化，记者联系了本土部分业内专家和企业代表进行解读。 
    【问策】 政策温和落地
    交易税模糊不提 或刺激新房涨价
    在“郑六条”中，市民普遍关注的20%个税、二套房利率问题并未在郑州细则中提及，相关部门对此解释称：这类政策只有省级和省级以上政府或部门才能制定，郑州作为省会城市，只有执行权，并没有制定政策的权力。作为房地产实战专家，河南王牌企划有限公司董事长上官同君解释：“郑六条（即郑州国五条细则）没有针对个税及限贷出台新规定，是因为省会城市、地级市无税收政策（针对个税）和金融政策（限贷）决定权。”同时他还指出，“郑六条”系转发“新国五条”细则，没有像北京等地出现极为严厉的调控政策，也说明郑州市房地产市场运营状况是相对健康稳定的。
    对于温和的“郑六条”，模糊掉的20%个税、二套房利率等敏感问题，业内持不同看法。
    河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为，郑州细则释放了三大信号。信号一：郑州房地产市场调控政策趋严，手段趋高，节奏趋快，并在政策取向上始终与中央保持统一步调。信号二：楼市价格将更加体现市场供求关系的变化，更加接轨居民可支配收入，更加彰显对中小套型住房的扶持，城镇居民可支配收入与购房支出比也将逐步缩小。信号三：预售许可证制度将逐步收紧并最终取消，这对开发商的要求将更加严格和规范，郑州房地产开发的门槛将更高。
    也有业内人士认为，郑州细则中未提及二手房交易税等内容，但对国五条及其实施细则中规定的包括二手房交易所得税和二手房贷款利率不持异议，这会使二手房的购房需求将进入新房市场，从而抬升新房均价。楷林置业品牌总监郭春江认为：“新政策没有直接提出20%的二手房交易所得税，容易给开发商提供一个提价的杠杆。因此，还不如在购房套数上做文章，针对购买第二套、第三套房加税，更能打击投机行为。”
    【问需】 几乎不存在泡沫
    郑州楼市投资、投机占比较小
    业界人士普遍认为，通过调控来降低楼价，目前是不太可能实现的。
    一直以来，在中部六省中，郑州的房价相对适中。近5年，郑州市房价处于稳定增长态势，年均增长率约为14%，而郑州市GDP年均增速约为17%。房价平均增幅低于GDP增速，因此郑州房价处于较为合理的增幅范畴，未来将保持稳定增长态势。
    同致行地产顾问有限公司郑州分公司副总经理王海认为，作为人口大省的省会城市，郑州有着强大的凝聚力，不断增加的外来人口为市场提供了充足的购房需求，这为市场的稳健发展提供了有力支撑。王海说：“近5年，郑州市常住人口保持着年均约32万的增长值，根据人均住房面积29.5㎡计算，每年能为郑州带来约950万㎡的住房需求。巨大的市场需求是郑州楼市的有利保证。
    根据同致行监测数据，记者发现郑州房价走高离不开郑东新区的带动作用。2013年，东区住宅供应将减少，使得住宅市场也逐渐向刚需型转变。而高价的商务金融用地和产品被推出市场，则无形中拉高了全市均价。王海认为，综合郑州几大区域的成交均价来看，全市房价处于正常增幅范围，楼市投资和投机占比较小，几乎不存在泡沫，整体市场将会保持稳定健康的发展势头，房价也将稳步上涨。
    【问供】 推盘节奏或将加快
    短期内不会有更严厉政策出台
    郑州细则落地，仿佛给开发商吃了一颗定心丸。业内普遍认为短期内在政策上不会有更严厉的措施出台，除非出现价格暴涨现象。今年年后买方积极入市，成交量迅速增长，楼市迎来“小阳春”，可以预见近期各开发商将会加大推盘节奏，加快房源入市，以期在楼市行情火热时，抢占市场。
    王海认为，“限购”等调控措施已经成为市场常态，利好商务金融市场，而目前郑州市商务金融产品正值价格抄底期，开发商应该加快该类产品的开发进度，以适应周期性客户需求。
    而郭春江表示，以楷林为例，由于金融商务项目步骤比较复杂，周期比较长，所以在开发进度上不会有太大的变化。“但是毋庸置疑的是，已经建好的金融商务项目，比如楷林IFC，必然会加快产品的去化”。
    【问价】 土地供量有限
    价格仍将温和上涨
    就目前郑州版细则来看，对当前遏制楼价的上涨作用不大，反而有可能加剧购房者的恐慌性入市心理，引发楼市新一轮的火热行情，助推楼市成交量、价的增长。
    王海认为，此次“郑六条”暂未出台关于二手房交易个税、限购范围扩大等措施，这也明确表明郑州市将继续执行相对较为温和的调控政策。而细则关于限价的阐述——“新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅”，也表明了对价格上涨的温和态度。
    郭春江告诉记者，政府的土地供应一般是上半年紧缩，而下半年放量，所以上半年住宅土地市场应该比较紧张。王海也表示，“随着郑州市城中村改造力度的加大，限购的中心城区土地越来越稀缺，商品房价格越来越高，但因为供应量有限，难以影响整体市场大局。”
    从近年的土地成交数据中可以看出，三环附近已经成为土地供应热点。这对提升城市功能、拉大城市框架、均衡楼市价格等提供了保障。在当前市场环境和现有限购政策下，楼市价格不会出现大的波动，依然是平稳上涨。
    近段时间，万科、金地、雅居乐等一线名企纷纷落子郑州，与之前的保利、恒大等名企展开直接竞争，说明这些企业均看好郑州市场稳健的发展前景。一线房企的进驻，也将带来产品品质的升级，无形中推动房价上涨。
    从目前看来，郑州楼市依然在稳健上行。上官同君认为，大家都要用平常心态看“新国五条”、“郑六条”。针对每次调控措施出台各地产生的新问题和当前调控措施滋生的恐慌性心理，上官同君呼吁：“针对‘后调控时代’出现的新问题，需要国家和地方政府持续专家治国务实、严谨心态，坚决摒弃头痛医头、脚痛医脚的做法。”